Ακτινογραφία της αγοράς ακινήτων – στεγαστικού ζητήματος

Η έρευνα, που παρουσίασε ο CEO και ιδρυτής της εταιρείας Αντώνης Μαρκόπουλος, αποτυπώνει τις βασικές προκλήσεις της αγοράς, από τη γήρανση του αποθέματος και τις μεγάλες αποκλίσεις τιμών έως την έλλειψη θεσμικών επενδυτών και διαθέσιμης γης, σκιαγραφώντας τη σημερινή κατάσταση στο στεγαστικό ζήτημα.

Όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος, τέσσερις είναι οι βασικοί άξονες που αφορούν την προσφορά ακινήτων, αναδεικνύοντας τα κρίσιμα προβλήματα και τις προοπτικές της αγοράς.

1. Γήρανση του αποθέματος, με μεγάλο ποσοστό παλαιών και μη ανακαινισμένων κατοικιών. Το 60% και πάνω των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών και μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων είναι ανακαινισμένο σήμερα.

2. Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας, με ανορθολογική τιμολόγηση που δεν αντικατοπτρίζει την ποιότητα των ακινήτων. Τα επίσημα στοιχεία ρίχνουν τεράστιες διαφορές ζητούμενων τιμών και αξίες συμβολαίων. Η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται σε όλη τη χώρα στα 2.583 ευρώ /τ.μ., όταν η μέση αξία μεταβίβασης είναι μόλις 1.329 ευρώ/τ.μ., αποδεικνύοντας ότι οι αγγελίες συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αγορά.

3. Απουσία θεσμικών επενδυτών στα οικιστικά ακίνητα, με αποτέλεσμα πολλά διαμερίσματα να παραμένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα. Δεν υπάρχει αναπτυγμένη αγορά θεσμικών διαχειριστών και funds που θα διαθέσουν οικιστικά ακίνητα στην αγορά (Residential Build-to-Rent Funds, Single-Family Rental (SFR) Funds, ή Private Rental Sector (PRS) Funds / Platforms)

4. Ασφυκτικός αστικός ιστός και έλλειψη κατάλληλης γης για μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις. Η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων εντός του αστικού ιστού αποτελεί σήμερα έναν από τους σημαντικότερους περιοριστικούς παράγοντες για την ανάπτυξη οργανωμένων, προσιτών και βιώσιμων οικιστικών projects.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, υπάρχουν περίπου 131.000 μοναδικές αγγελίες προς πώληση στις κύριες περιοχές της Ελλάδας. Ωστόσο, οι ζητούμενες τιμές συχνά δεν αντανακλούν τις πραγματικές αξίες μεταβίβασης. Χαρακτηριστικά, το 2024 η μέση αξία μεταβίβασης ανήλθε σε 1.329 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, ενώ την ίδια στιγμή η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 2.583 ευρώ/τμ. Επιπλέον, 1.513 αγγελίες αφορούν ακίνητα άνω των 2 εκατ. ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή 3.447.451 ευρώ και μέση τιμή ανά τ.μ. 6.147 ευρώ/τμ. Ο κ. Μαρκόπουλος επισήμανε πως το 30% του στοκ είναι παλαιό, άνω των 40 ετών και μη ανακαινισμένο. Τέλος, σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, λιγότερο από το 22% των οικοπέδων στις βασικές περιοχές της Αττικής ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., υποδηλώνοντας πως «η πόλη είναι ήδη χτισμένη» και ότι οι δυνατότητες ανάπτυξης εντός πολεοδομικού ιστού είναι εξαιρετικά περιορισμένες.

Πρόβλημα στεγαστικής κρίσης

Παλαιό και μη ανακαινισμένο στοκ ακινήτων, λανθασμένες τιμές λόγω έλλειψης επίσημων συγκριτικών δεδομένων, κλειστά ακίνητα, απουσία θεσμικών διαχειριστών κατοικιών με μεγάλο αριθμό ακινήτων προς μίσθωση, δυσκολία πρόσβασης σε ίδια κεφάλαια για αγορά ακινήτων από νέους, αύξηση νέων ενοικιαστών λόγω δημογραφικών εξελίξεων και αλλαγής κουλτούρας, ανεπαρκής φοιτητική στέγαση, έλλειψη μεγάλων οικοπέδων και πολυϊδιοκτησία, καθώς και η μη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, συνθέτουν το πολυεπίπεδο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας, όπως επισημάνθηκε στην παρουσίαση της έρευνας.

Η πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα για όλους τους παραπάνω παράγοντες θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση για τη διαμόρφωση μιας εθνικής, συνεκτικής και αποτελεσματικής πολιτικής.

Ιδιαίτερα σημαντική είναι η ανάπτυξη μέτρων και πολιτικών που ενισχύουν την ιδιοκατοίκηση, μετά τη σημαντική πτώση που παρατηρηθηκε τα τελευταια χρόνια, όπως η διευκόλυνση της πρόσβασης σε χρηματοδότηση για νέα σπίτια, φορολογικά κίνητρα και προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, ώστε οι πολίτες να έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι και να αντιμετωπιστεί βιώσιμα η στεγαστική κρίση.

Στην ομιλία του τόνισε την ανάγκη ανοίγματος ανωνυμοποιημένων δεδομένων της αγοράς και παρουσίασε σύγχρονες λύσεις πολιτικής στέγασης οι οποίες εφαρμόζονται διεθνώς και μπορούν να εφαρμοστούν και στην Ελλάδα:

● Rent-to-Buy (Μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς), ένα μοντέλο όπου ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει το ακίνητο μετά από μια προκαθορισμένη περίοδο ενοικίασης, με μέρος των ενοικίων να υπολογίζεται ως προκαταβολή για την αγορά.

● Πρόγραμμα “Σπίτι Μου ΙΙΙ” με διευρυμένα κριτήρια και όρια αξίας και ηλικίας ακινήτου

● Shared Equity, δηλαδή συμμετοχή κράτους ή ταμείων με ποσοστό 30-40% στη δημιουργία οικιστικών projects

● Κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής σε συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών

● Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις και παρεμβάσεις σε ακριτικές και νησιωτικές περιοχές ή ακόμη και σε ηλικιακές ομάδες.

Ο κ. Μαρκόπουλος υπογράμμισε, επίσης, την ανάγκη δημιουργίας ενός εθνικού συστήματος καταχώρισης ακινήτων (Multiple Listing Service – MLS), όπως συμβαίνει ήδη σε πολλές χώρες. Μία ενιαία πλατφόρμα όπου όλοι οι μεσίτες, τράπεζες, servicers και θεσμικοί φορείς θα καταχωρούν τα ακίνητά τους με τυποποιημένα δεδομένα, θα μπορούσε να επιλύσει κρίσιμα ζητήματα της αγοράς, όπως:

● Τερματισμό στις διπλές και ψευδείς αγγελίες

● Ενισχυση της διαφανειας στις τιμές αγοράς

● Παροχή αξιόπιστων δεδομένων σε πολίτες και επαγγελματίες

● Διενέργεια ταχύτερων και ασφαλέστερων συναλλαγών

● Δημιουργία εθνικής βάσης δεδομένων για στεγαστική πολιτική και αυτόματη αποτίμηση αξιών (AVM)

Η καθιέρωση ενός τέτοιου μηχανισμού αποτελεί προϋπόθεση για τη διαμόρφωση μιας πραγματικά λειτουργικής αγοράς, που θα βασίζεται στα δεδομένα και όχι στην αβεβαιότητα. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, «η στέγη είναι δικαίωμα» και η χώρα χρειάζεται ολιστική στρατηγική, διαφάνεια και δράση. Η Prosperty, υπογραμμίστηκε, συνεχίζει να επενδύει στην ανάπτυξη καινοτόμων τεχνολογικών εργαλείων καθώς και στη συστηματική συλλογή, ανάλυση και αξιοποίηση δεδομένων της αγοράς ακινήτων, προσφέροντας αξιόπιστες λύσεις σε ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές, ενισχύοντας τη διαφάνεια, την αποδοτικότητα και τη βιωσιμότητα του κλάδου.