Airbnb: Νέος «οδηγός» για το νέο καθεστώς από την 1η Οκτωβρίου

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο μέτρο εντάσσονται Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρος και Χαλκιδική, περιοχές όπου η τουριστική ζήτηση έχει εκτοξεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb κλπ.) και έχει προκαλέσει σοβαρή στεγαστική κρίση. Η αύξηση των ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει περιορίσει δραστικά τη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια ενοικίαση, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων κατά 20% την τελευταία διετία.

Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα θυμίζει ολοένα και περισσότερο την Αθήνα με τις καταχωρήσεις για Airbnb να αυξάνονται συνεχώς με αποτέλεσμα να έχουν εξαφανιστεί οι αγγελίες ακινήτων για παραδοσιακή μίσθωση. Στα Χανιά, οι τοπικές αρχές ζητούν άμεσα περιοριστικά μέτρα, προκειμένου να διαφυλαχθεί ο χαρακτήρας της πόλης ενώ σε Σαντορίνη, Πάρο και Χαλκιδική η υπερβολική ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση έχει προκαλέσει σοβαρές στεγαστικές στρεβλώσεις, με τους μόνιμους κατοίκους να δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν προσιτή κατοικία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τον Ιούλιο του 2025, τα διαθέσιμα ακίνητα Airbnb ανήλθαν σε 245.944, προσφέροντας 1.078.000 κλίνες, 57.000 περισσότερες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η πληρότητα διατηρήθηκε στο 51%, δείχνοντας σταθερή ζήτηση. Η Αττική παραμένει πρώτη, συγκεντρώνοντας σχεδόν το ένα τρίτο του συνολικού δυναμικού, ενώ ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο και η Κεντρική Μακεδονία με 26.000 ακίνητα.

Το νέο φορολογικό πλαίσιο

Εν τω μεταξύ, λίγες ημέρες πριν την εφαρμογή (την 1η Οκτωβρίου) των νέων αυστηρότερων κανόνων λειτουργίας των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε κρίσιμες διευκρινίσεις για το νέο καθεστώς.

Μέσα από ερωτήσεις και απαντήσεις, παρέχει νέες οδηγίες για ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με τον επικαιροποιημένο «οδηγό»:

• Από 1η Ιανουαρίου 2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων. Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξαρτήτως από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.
• Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών  διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων δύνανται να εγγραφούν και να λάβουν νέο αριθμό εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι ήταν εγγεγραμμένα, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024. Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

α) κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης λόγω λύσης της προηγούμενης με νέο ή τον ίδιο μισθωτή/υπεκμισθωτή,

β) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος,

γ) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή εξαιτίας μεταβίβασης του ακινήτου (λόγω επαχθούς ή χαριστικής αιτίας) ή κληρονομικής διαδοχής,

δ) επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο Διαχειριστή, λόγω προηγούμενης διακοπής του ΑΜΑ.

• Ένας νέος ιδιοκτήτης / διαχειριστής ακίνητου, το οποίο ήταν εγγεγραμμένο από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη / διαχειριστή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, για να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις εντός ή εκτός ψηφιακής πλατφόρμας απαιτείται να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λάβει νέο ΑΜΑ.
• Εφόσον, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης, για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη, εξετάζεται αυτοτελώς. Για παράδειγμα, σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2025 μέχρι 30.07.2025 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2025), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2025 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2025), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2025 έως 12.08.2025, διάρκειας 13 ημερών, η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.
• Ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.
• Η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα.
• Σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% υπάγεται η  Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω, είτε είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται.
• Εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ που εκμεταλλεύεται.
• Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια (το άθροισμα των οποίων θα είναι ίσο με το εμβαδόν του ενιαίου χώρου για τον οποίο έχει λάβει τον τρίτο ΑΜΑ) διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.
• Ο ψιλός κύριος ενός ακινήτου δεν μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου. Η μόνη περίπτωση να είναι Διαχειριστής Ακινήτου και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), είναι με την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή.
• Κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ, τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝΦΙΑ, υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα). Όσοι αποκτούν εισόδημα από μίσθωση ακινήτου, Βραχυχρόνια ή μη, πρέπει να αποκτήσουν  ΑΦΜ για να δηλώσουν το εισόδημα αυτό.
• Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη του μισθωτή, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, λόγω ακύρωσης της κράτησης, ώστε να δηλωθεί η εν λόγω ακύρωση, είτε προβλέπεται καταβολή ποσού βάσει πολιτικής ακύρωσης είτε όχι. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20η ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.